不動産会社のLLMO対策｜物件情報では差がつきません。書くべきは判断の材料です

「◯◯市で、小学校が近くて予算内に収まる中古マンションを探しています」。生成AIにこう尋ねる人が出てきました。返ってくる答えの中に、自社の名前があるかどうか。

調べるとLLMO対策という言葉が出てきますが、不動産業には、他業種に無い決定的な事情があります。物件情報そのものでは、差がつきません。同じ物件が、他社のサイトにも同じ内容で載っているためです。

合同会社謙虚は、ウェブサイトから要素を引き算して、訪れた人が迷わず次の一歩へ進む形へ組み直す仕事をしています。3つのドメインを並行して運用し、何を変えると数字が動くかを測り続けています。

この記事では、物件情報で差がつかない前提で、何を書けば選ばれるのかをお伝えします。結論を先に言うと、この業界で空いているのは「判断の材料」です。

結論：物件ではなく、判断の材料を書いてください

不動産のサイトには、物件情報が並んでいます。所在地、面積、間取り、築年数、価格。ところがこの情報は、流通の仕組みを通じて共有されているので、他社のサイトにもほぼ同じ形で載っています。

生成AIが答えを作るとき、同じ内容が複数のサイトにあると、より大きなサイトの記述が使われます。物件情報を並べる勝負では、規模の大きいポータルサイトに勝てません。

差がつくのは、その物件を見て判断するための材料です。学区の実際、坂道と駅までの体感時間、その地域の災害の履歴、再開発の予定、駐車場が確保できるかどうか。この情報は流通の仕組みに載っていません。地域で営業している会社しか持っていません。

やることは3つに絞れます

順	やること	他社が持っているか
1	営業エリアの町名・学区の単位で、判断材料を書く	持っていない
2	「この物件はやめたほうがいい」条件を書く	ほぼ書いていない
3	取引の流れと、かかる期間を明記する	形式的にしか書いていない

2つ目が、いちばん効きます。理由は後半でお伝えします。

お客様は、生成AIに何と聞いているか

検索窓に打つ言葉と、生成AIに話しかける言葉は、長さも中身も違います。

検索窓に打つ言葉	生成AIに聞く言葉
◯◯市 中古マンション	◯◯市で、小学生の子どもが2人います。学区を変えずに引っ越せる中古マンションを探しています
築古 マンション 注意	築40年のマンションを勧められましたが、買っても大丈夫でしょうか
不動産 売却 相場	親の家を相続しました。売るか貸すか迷っています
◯◯ 賃貸 更新料	更新の案内が来ましたが、金額が上がっています。交渉できますか

右の列を見てください。すべてに、その人の事情が書かれています。家族構成、いま起きていること、迷っていること。

そして重要なのは、この4つのうち3つが、物件を探している質問ではないことです。判断に迷っている状態です。物件情報を並べたページでは、この質問に答えられません。

聞かれ方は、大きく4つに分かれます

• この条件で探せるか（物件を探している）
• この判断で合っているか（買う・売る・借りるを迷っている）
• この地域はどうか（住む場所を検討している）
• この会社はどうか（すでに候補があり、確かめている）

1つ目は、ポータルサイトが取っています。2つ目と3つ目が、地域の会社に残された場所です。そして、この2つのほうが件数が多くなります。

いま自社が出てくるかを、10分で確かめる

対策を始める前に、現状を確かめてください。費用はかかりません。

生成AIを開いて、上の4つの型で質問を投げます。このとき、社名では聞かないでください。社名で聞けば出ます。お客様は社名を知らない状態で聞いています。

• 「◯◯市の◯◯という地域は、子育てに向いていますか」
• 「築◯年の物件を勧められましたが、判断の基準を教えてください」
• 「◯◯市で不動産会社を選ぶとき、何を確かめればいいですか」

出てこなかったときに、控えること

自社が出てこなかった場合、代わりに何が出てきたかを控えてください。この業界では、出てくるものがはっきりしています。

• 物件を集めたポータルサイト
• 自治体が出している統計や、ハザードの情報
• 不動産に関する一般的な解説サイト
• 地域の会社が自社サイトに書いている解説

4つ目が出てこないことが、ほとんどです。地域の会社が、判断の材料を書いていないためです。ここが空いています。

宅建業法の広告規制と、書き方の関係

不動産の広告には、法律上の決まりがあります。他業種の手法をそのまま持ち込めない部分です。

取引態様の明示は、書き方の問題ではありません

売主なのか、代理なのか、媒介なのか。物件広告には、この表示が必要です。これは義務なので、対策の前に満たしてください。

そして、これは生成AIにとっても意味のある情報です。誰が取引の当事者なのかが書かれていると、答えを作るときの前提として使えます。

実在しない物件は、当然掲載できません

すでに成約した物件を残しておく、実際には取引できない条件で載せる。この種の広告は禁止されています。

対策の観点でも、これは損になります。古い物件情報が残ったページは、情報が更新されていないサイトとして扱われます。成約したら、速やかに下げてください。

最上級の表現と、根拠のない断定

「地域で最も」「必ず値上がりします」「絶対に損しません」。この種の表現は、誇大広告に当たる可能性があります。

そして、生成AIに引用される観点でも意味がありません。根拠のない断定は、AIが答えを作るときの材料になりません。数字も出典もない主張は、そのまま使えないためです。

規制の外側に、書ける領域が広く残っています

書きにくいもの	代わりに書けるもの
値上がりの断定	公表されている地価の推移と、その読み方
他社との比較	取引の流れと、各段階でかかる期間
個別の取引事例	判断が分かれた場面と、そのときの考え方
「おすすめ物件」の断定	この条件なら見送るべき、という基準

右の列は、どれも事実として書けます。そして、どれも生成AIが答えを作るときに使いやすい形をしています。

いちばん効くのは「やめたほうがいい条件」です

先ほど2つ目に挙げた項目です。具体的に説明します。

全社が「おすすめ」しか書いていません

不動産のサイトを10社見ても、「この物件はやめたほうがいい」と書いてある会社はほとんどありません。全社が売りたい物件を並べています。

ところが、お客様が生成AIに聞いているのは「買っていいか」です。この質問に対して、「おすすめです」しか書かれていないページは、比べる材料になりません。

書ける基準は、たくさんあります

• 修繕積立金が、築年数に対して不足している場合の見分け方
• 再建築ができない土地の条件と、それでも買う場合の前提
• 接道の状況によって、将来の売却が難しくなる場合
• 管理組合の議事録で、確かめておくべき項目
• ハザードの区分と、それをどう受け止めるか

どれも、実務で毎回確認していることのはずです。お客様に口頭で説明していることを、そのまま書けば1枚のページになります。

売上が減るのではないかという心配について

この書き方をすると、売れる物件が減ると思われがちです。実際には逆になります。

基準を読んで納得した人は、その基準を書いた会社に相談します。そして、その時点で判断の枠組みを共有できているので、商談が短くなります。

逆に、基準を書いていない会社には、判断できないまま迷っている人が来ます。説明の時間が長くなり、それでも決まりません。

地域の情報は、町名と学区の単位で書いてください

「◯◯市の魅力」というページを作っている会社が多くあります。ところが、お客様が聞くのはもっと細かい単位です。

市の単位では、答えになりません

同じ市の中でも、駅の南と北で事情が違います。学区が違えば、検討する人がまったく変わります。

書く単位は、町名か、小学校の学区です。この単位で書かれた情報は、地域で営業している会社しか持っていません。

書くと効く項目

項目	なぜ聞かれるか
駅までの実際の所要時間（坂道を含む）	表示の分数と体感が違う
学区と、通学路の様子	子育て世帯が最初に確かめる
スーパーと病院までの距離	日常の生活が読める
ハザードの区分と、過去の被害	近年、最初に確認される項目になった
駐車場の相場と、空き状況	地域によって差が大きい
再開発や道路の計画	将来の環境が変わる

4つ目が、近年いちばん増えています。買う前にハザードを確認する人が、明らかに増えました。ここに正確に答えているページは、そのまま引用されます。

不利な情報も書いてください

坂がきつい、夜は暗い、学区の希望が集中している、駐車場が取りにくい。この種の情報を書くと、その地域が売れなくなると思われがちです。

実際には、不利な点まで書いてある地域の情報は、そこを承知した人が来ます。内見してから「聞いていない」となる事態が減ります。

会社の選び方を、自社で書いてください

不動産は、取引の金額が大きく、そして一生に数回しか経験しません。だから「この会社を信用していいか」という質問が、他業種より圧倒的に多くなります。

生成AIに「不動産会社を選ぶときの基準を教えてください」と聞く人がいます。ここに答えているページを、自社で作ってください。

売却を頼む側が、確かめるべき項目

売主として依頼する場合、確かめられる項目があります。事実として並べてください。

• 媒介契約の種類ごとに、何が違うのか
• 指定流通機構への登録が、いつまでに必要か
• 登録した証明を、どう受け取れるか
• 販売活動の報告が、どのくらいの頻度で来るか
• 他社から問い合わせがあったとき、どう扱われるか

3つ目と5つ目が重要です。制度として確認できる方法があることを、知らない売主が多くいます。これを書いている会社は、その方法で自社も測られることになります。

それでいいのです

基準を先に出せる会社は、その基準を満たしているという意味になります。読んだ人がその基準で他社を確かめて、答えられなかった会社を外します。

1つ注意があります。他社の名前を挙げて批判する書き方は避けてください。読んだ人には、営業のための攻撃に見えます。基準だけを並べれば、読んだ人が自分で判断します。

買う側が確かめるべき項目も、別に書いてください

売主と買主では、確かめる場所が違います。買主が知りたいのは、重要事項説明で何が出てくるか、内見で見落としやすい場所、契約前に確認できる書類です。

これを事前に読める形にしておくと、内見の場での説明が短くなります。そして、読んできた人のほうが決断が早くなります。

担当者の情報を出すと、指名で来ます

不動産は、会社ではなく人で選ばれる部分が大きい業界です。ところが、担当者の情報を出しているサイトが多くありません。

何を出すか

出すもの	なぜ効くか
顔写真	会う前に相手が分かる不安が減る
その地域に何年いるか	地域の情報の裏付けになる
得意な分野	相談先を絞れる
自分もこの地域に住んでいるか	生活の実感があることが伝わる
保有資格	説明の範囲が読める

3つ目を書いている会社が、ほとんどありません。「相続と空き家の相談を多く受けています」と書いてあるだけで、その相談の人が指名します。

地域の記事を、担当者の名前で書いてください

町名や学区の記事を作るとき、書いた人の名前を出してください。誰が書いたか分からない記事より、その地域を歩いている人が書いた記事のほうが、材料として扱われます。

そして、その記事を読んだ人が問い合わせるとき、指名で来ます。指名で来た相談は、比較の段階を飛ばしています。

口コミへの対応が、そのまま材料になります

生成AIが会社について答えるとき、地図サービスの口コミも読まれます。点数だけではありません。

返信があると、会社の姿勢が文章として存在します

口コミに会社からの返信が付いていると、その返信も文章として扱われます。点数の低い口コミに、事実に基づいた落ち着いた返信が付いている状態は、悪い材料ではありません。

むしろ、返信が1件も無いほうが不利になります。会社の姿勢を示す文章が、どこにも存在しないためです。

反論しないでください

事実が違っていても、その場で言い返す形にすると、読んだ人には言い争いに見えます。読んでいるのは投稿者ではなく、これから相談しようとしている人です。

効く形は、指摘された点に触れて、いまどうしているかを書くことです。指摘が事実なら、認めて、対応を書く。これが読み手の判断を助けます。

取引に関わる内容には、注意が必要です。投稿者が顧客であることを前提にした返信は、その人が顧客であることを会社が認めた形になります。来店や取引の事実には触れず、一般的な方針として書いてください。

LLMOという言葉そのものの整理は、LLMO対策に新しい道具は要りませんでまとめています。

第1の門と第2の門。順番を間違えると効きません

	第1の門	第2の門
何が起きる場所か	情報源として拾われる	回答の中で引用される
やること	町名・学区の単位でページを作る	判断の基準を明記する
効きはじめ	2〜6か月	拾われた後

検索エンジン側の公式ドキュメントによれば、AIによる回答に引用されたリンクの多くは、自然検索の上位から来ています。拾われていないページは、書き方を整えても読む相手がいません。

不動産では、物件のページが第1の門を通りにくくなっています。同じ内容が他社にもあるためです。通るのは、地域と判断のページです。

この業界で、検索需要のある言葉の作り方

掛け算の型	例	お客様の状態
町名 × 暮らし	◯◯町 住みやすさ	住む場所を検討している
学区 × 条件	◯◯小学校 学区 マンション	子どもの学校を変えたくない
状況 × 判断	相続 家 売る 貸す	どちらか決められない
条件 × 不安	再建築不可 買っていいか	提案を確かめている

2つ目の型が、不動産では特に強くなります。学区を条件にしている人は、その学区でしか探しません。そして、その情報を持っているのは地域の会社だけです。

書く前に、10秒で確かめてください

候補の数	意味	どうするか
0件	誰も打っていない	その言葉では作らない
1〜2件	実在するが末端	単独のページにせず、別のページの見出しで拾う
3件以上	下に広がりがある	ここを狙う

自社ではこれを、3つのドメインを並行して運用して確かめました。書いているのは同じ人間で、記事の作り方も公開の頻度も同じです。変えているのは、狙う言葉の選び方だけです。

直近28日の実測	言いたいことから選んだ側	検索されている言葉から選んだ側
公開している記事	450本	653本
10位以内に入った記事	43本	157本
10位以内1本あたりの表示回数	2.0回	46.2回

23倍の差が出ました。順位はどちらも取れていて、クリック率もどちらも正常です。違ったのは、その順位が何回画面に出たかだけでした。

第2の門。引用されやすい書き方は、測られています

2024年にKDDという国際会議で発表された、Aggarwalらによる「Generative Engine Optimization」という研究があります。生成AIの回答に引用されやすくなる書き方を、施策ごとに比べたものです。

書き方	引用されやすさの変化
専門家の発言などを直接引用する	+41.0%
数字を入れる	+30.6%
文章を読みやすく整える	+28.0%
出典を明記する	+27.5%
キーワードを詰め込む	−8.3%

1つ、この研究について正直にお伝えします。実験に使われたプログラムには、実在しない情報源を作ってよいという指示が含まれていました。つまりこの数値は、本物の出典を付けた場合ではなく、出典らしきものが付いている場合の効果です。自社では同じことをしていません。

不動産で、4つをどう書くか

施策	不動産での書き方
直接引用	自治体の計画書やハザードの資料から、該当する記述を引く
数字を入れる	徒歩の実測分数、公表されている地価の推移、取引にかかる日数
出典を明記	引いた資料の名称と、公表元を本文の中に文章として書く
読みやすく整える	お客様の質問と、それへの答えの形で並べる

1行目と3行目が、不動産では特に強くなります。公的な資料が豊富にある分野です。地価、都市計画、ハザード、統計。引ける材料が揃っています。

2行目の徒歩分数は、実測してください。表示上の分数と、坂道を含む実際の時間は違います。実際に歩いて測った数字は、他社が持っていません。

扱う分野によって、入口が変わります

分野	いちばん多い聞かれ方	先に作るページ
売買仲介（住宅）	この物件を買っていいか	見送るべき条件の基準
賃貸仲介	この条件で探せるか	町名ごとの相場感と、住み心地
売却・買取	売るか貸すか、いくらになるか	判断の分かれ目と、査定の見方
管理	管理会社を替えるべきか	管理の中身と、比べ方の基準
投資用	この利回りは妥当か	数字の読み方と、見落としやすい費用
相続・空き家	放置するとどうなるか	期限と、選べる方法の整理

相続と空き家は、いちばん空いています

相談する相手が分からないまま、放置されている案件が多くあります。そして、放置した場合に何が起きるかを整理したページが、ほとんどありません。

税の話、管理責任の話、行政からの通知。期限が絡む情報なので、正確に書けば引用されます。税務の詳細は税理士の領域なので、そこは踏み込まずに「この段階で税理士に相談してください」と書けば十分です。

投資用は、費用の見落としを書くと差がつきます

利回りの数字だけが並んでいるページは、たくさんあります。差がつくのは、その数字に入っていない費用を書くことです。

修繕、空室、管理、税、金利の変動。「この数字には入っていません」と書ける会社が、信用されます。

やらなくていいことが、3つあります

1つ目：AI向けの案内ファイルの設置

サイトの内容をAI向けに要約したファイルを置く施策です。検索エンジン側は、公式ドキュメントで、検索自体がこれを使っていないと明言しています。

ある調査では、137,210のドメインを調べた結果、設置されたファイルの97%に一度もリクエストが来ていませんでした。

2つ目：物件ページを増やすこと

掲載する物件を増やせば、ページ数は増えます。ただし、その内容は他社と同じです。同じ内容のページが増えても、拾われる回数は増えません。

そして、成約した物件を残しておくと、更新されていないサイトとして扱われます。数を追うより、地域と判断のページを増やしてください。

3つ目：町名だけを入れ替えたページの量産

「◯◯町の賃貸」「△△町の賃貸」というページを、町名だけ変えて100枚作る手法です。これはキーワードの詰め込みに当たります。

町名ごとにページを分けるのは、その町について書くことがある場合だけにしてください。書くことが無い町は、まとめて1枚に入れてください。

効果は、順番に3つ測ります

順	測るもの	手間	分かること
1	生成AIに聞いて、出方を控える	月に10分	いま出ているか
2	検索の管理ツールで、表示回数を見る	月に10分	拾われる側に入ったか
3	問い合わせ時に「何で当社を知ったか」を聞く	一言足すだけ	相談につながったか

0という数字には、2つの意味があります

測って0だったとき、来ていないのか、記録されていないのかを先に切り分けてください。

自社では、これで一度つまずいています。日報に「クリック0人」と出続けていたので押されていないと判断していましたが、実際は計測の仕掛けが1行も入っていませんでした。押されても記録されない状態だったということです。

90日の進め方

時期	やること	この時点で分かること
1週目	生成AIに4つの型で質問して、出方を控える	いまの立ち位置
2週目	接客でよく聞かれる質問を20個書き出す	書く題材が尽きなくなる
3〜4週目	「見送るべき条件」のページを1枚作る	いちばん空いている入口を押さえる
5〜10週目	営業エリアの町名・学区で、2週に1枚ずつ作る	検索の管理ツールに表示が出はじめる
11〜12週目	各ページに、公的資料の出典を書き足す	引用の材料が増える
随時	成約した物件のページを下げる	古い情報が残らない

3〜4週目を先に置いています。「見送るべき条件」は1枚で効き、そして他社が持っていないためです。

よくいただく質問

ポータルサイトへの掲載をやめるべきですか

やめる判断は、掲載料と反響の話なので、ここでは踏み込みません。

ただ、生成AIの材料という観点では、掲載されている情報も参照されています。やめると、物件情報が拾われる経路が減ります。自社サイトで地域と判断のページが育ってから判断してください。

物件情報は載せなくていいのですか

載せてください。ただし、そこで差がつくとは考えないでください。

物件情報は、社名で検索してきた人が確かめる場所です。新規の人を連れてくるのは、地域と判断のページです。役割が違います。

1人でやっていますが、続けられますか

月に1本で構いません。営業エリアの町名が20あるなら、20か月分の題材が先にあります。

そして、接客でよく聞かれる質問を書き出しておいてください。調査は要りません。毎回口頭で説明していることが、そのまま中身になります。

効果はどのくらいで出ますか

ページを作る作業は、検索結果に安定して出るまで早くて2か月、遅いと半年です。

そして不動産は、検討期間そのものが長くなります。住み替えを考え始めてから契約まで、半年から2年かかることもあります。いま書いたページが効くのは、来年以降だと考えてください。だから、早く始めるほど有利になります。

すでに検索上位にあるページも書き換えるべきですか

先ほどの研究には続きがあり、施策の効果が検索順位によって反転することが報告されています。すでに上位にあるページに同じ施策を足すと、下がる方向に働く場合があります。

3位以内に入っているページは、触らないでください。触るなら、検索結果に出ているタイトルと説明文の調整だけにとどめてください。

まとめ

不動産業のLLMO対策について、お伝えしたことを整理します。

物件情報では差がつきません。同じ物件が他社にも同じ内容で載っているので、規模の大きいサイトの記述が使われます。

差がつくのは判断の材料です。町名と学区の単位で書いた地域の情報、そして「この条件なら見送るべき」という基準。この2つを持っている会社が、ほとんどありません。

全社が「おすすめ」しか書いていない中で、見送るべき条件を書ける会社は、それだけで比べる材料になります。そして、基準を読んで納得した人が相談に来るので、商談が短くなります。

まず、10分だけ使ってください

生成AIを開いて、お客様が打ちそうな質問を4つ投げる。自社が出てくるか、出てこないなら代わりに何が出てくるかを控える。

そして、出てきたページを1つずつ見てください。そこに書かれていて自社に書かれていないものが、そのまま次にやることになります。

ページを増やしても問い合わせが来ないなら、原因はページの外にあります。その場合は、下の入口からご相談ください。